Planta de Valores

IPTU/ITBI

No Brasil, o Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU e o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI constituem-se num dos poucos tributos de gerência e competência direta da municipalidade. Apesar de sua importância como fonte de receita, muitos municípios brasileiros ainda utilizam processos arcaicos para a avaliação de imóveis, trazendo prejuízos ora para a municipalidade como um todo, ora para os contribuintes isoladamente.

As Plantas de Valores Genéricos (conhecida ainda como Planta Genérica de Valores) é a base de todo o cálculo do IPTU. Elas devem apresentar valores unitários de terrenos em cada face de quadra e valores unitários das edificações segundo a tipologia e o padrão construtivo. Sua elaboração requer o conhecimento abrangente de uma cidade, fundamentada em informações oriundas do mercado, as quais devem ser analisadas através de procedimentos técnicos consagrados pela Engenharia de Avaliações, constituindo-se de um trabalho essencialmente técnico, com vistas a obtenção da tão almejada Justiça Tributária.

Além da sua aplicação como base para o cálculo do IPTU e ITBI, as Plantas de Valores Genéricos são instrumentos valiosos para as seguintes destinações:

• no planejamento urbano, permitindo a previsão de custos de desapropriação nas obras públicas, bem como o retorno provável de tais investimentos (contribuição de melhoria);
• como retrato da realidade do mercado imobiliário local à época de sua feitura, fornecendo justas bases para as transações, reduzindo os riscos e as margens de manipulação dos consumidores pelos agentes imobiliários;
• na redistribuição da carga fiscal, reduzindo as iniqüidades fiscais, qual seja, equilibrando a relação entre o valor venal e o de mercado, promovendo desta forma, maior justiça fiscal.

Na implantação de uma Planta de Valores é necessário que tenhamos:

1 – Cadastro Atualizado – as informações constantes do cadastro, constituem-se no suporte principal da avaliação de imóveis e por conseqüência da cobrança dos impostos, sua atualização sistemática é fundamental, pois implica, ao mesmo tempo, a obtenção de maior arrecadação e justiça tributária.

2 – Respaldo Jurídico – a aplicação de metodologia adequada na avaliação coletiva de imóveis deverá ser procedida pelo estudo do Código Tributário Municipal no que tange aos impostos incidentes sobre a propriedade, a fim de adequar o resultado final do trabalho avaliatório às exigências legais pertinentes.

3 – Metodologia Avaliatória – A metodologia  aplicável na avaliação de imóveis deve alicerçar-se em ampla pesquisa lastreada no universo das ocorrências de comercialização e/ou oferta do mercado imobiliário.

A experiência em municípios que introduziram uma metodologia avaliatória que estabeleça  valores venais dos imóveis coerentes com o mercado, tem provocado um aumento na quantidade de imposto pago pelo contribuintes. O contribuinte reage positivamente ao saber que o seu tributo é calculado segundo critérios técnicos. Esta reação tem com conseqüência, via de regra, uma redução da inadimplência.

Uma planta de valores bem elaborada conduz a OTIMIZAÇÃO da arrecadação municipal oriunda do IPTU e ITBI. O aumento anual do lançamento dos tributos sobre a propriedade imobiliária não deve ser realizado simplesmente através de um aumento percentual para todos os imóveis segundo índices inflacionários oficiais. As Plantas de Valores Genéricos devem proporcionar a correção das distorções, isto é, cobrando desigualmente dos desiguais.

Uma das maiores preocupações da administração é saber se uma nova Planta de Valores poderá ocasionar perdas na política. Isto não ocorre porque além de sua total transparência, com a implantação de sistemas de informática, é possível saber com antecedência qual será a arrecadação total do imposto, estimar valores e até determinar limites de isenções. Estas isenções, desde que bem aplicadas, poderão ocasionar um grande ganho político.